1990년대에 주택을 취득한 사람들은 현재 기준으로 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 오랜 보유 기간을 통해 장기보유특별공제율이 크게 적용되며, 일정 요건을 충족할 경우 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 이 글에서는 1990년대 취득주택의 양도세 관련 세제와 조건, 그리고 실제 적용 사례를 중심으로 구체적으로 분석해 보겠습니다.
장기보유특별공제의 적용 조건과 계산법
1990년대에 주택을 취득했다면 현재 시점에서 30년 가까이 보유한 셈입니다. 이렇게 오랜 기간 보유한 주택은 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 최대로 받을 수 있습니다. 장특공제는 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도로, 세금 부담을 현저히 줄이는 효과가 있습니다. 기본적으로 장특공제는 보유기간과 거주기간에 따라 달라집니다. 1세대 1주택자가 보유기간 15년 이상, 거주기간 10년 이상일 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 1995년에 구입한 주택을 2025년에 양도한다고 가정하면, 보유기간은 30년입니다. 만약 그동안 실제 거주도 병행했다면 최대 공제를 받을 수 있죠. 다만 다주택자의 경우, 공제 비율이 줄거나 혜택이 제한될 수 있으며, 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 추가 규제가 적용될 수 있습니다. 따라서 자신이 1세대 1주택자인지, 실제 거주 요건을 충족했는지 등 구체적인 상황을 따져봐야 합니다.
비과세 혜택을 위한 거주 및 보유 요건
90년대 취득주택이라고 해서 무조건 세금이 면제되는 것은 아닙니다. 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 일정 조건을 충족해야 하며, 특히 보유기간과 실거주기간이 핵심 요건입니다. 현재 기준으로 비과세를 받기 위해선, 해당 주택을 2년 이상 보유하고 실거주했어야 하며, 이 조건은 조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 조정대상지역이라면 2년 거주 요건이 필수이며, 그렇지 않다면 보유만으로도 비과세가 가능합니다. 또한 1세대 1주택 요건도 충족해야 합니다. 다른 주택을 보유하고 있는 경우엔 비과세 대상이 아니며, 일시적 2주택 등의 예외 요건에 해당해야 합니다. 90년대에 구입한 주택은 시간이 지나면서 고가주택으로 변모한 경우도 많은데, 양도가액이 12억원 이하일 경우에만 비과세 대상이 됩니다. 초과분에 대해서는 과세가 되므로 주의가 필요합니다. 정부는 고령자이거나 장기보유자인 경우 일정 부분 세금 감면을 추가로 제공하기도 합니다. 특히 고령자의 경우에는 연령에 따라 추가 공제 혜택이 적용되어 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.
실제 사례를 통해 본 절세전략
보다 명확하게 이해하기 위해 실제 사례를 살펴보겠습니다. 사례 1: A씨는 1996년 서울 송파구에 있는 아파트를 1억 원에 구입했습니다. 이후 실거주를 하며 2025년에 해당 아파트를 15억 원에 양도하게 되었습니다. A씨는 1세대 1주택자이며, 보유기간은 29년, 실거주기간은 20년입니다. 이 경우 A씨는 비과세 요건을 충족하고, 고가주택 기준(12억 원)을 초과하는 부분만 과세됩니다. 즉, 3억 원에 대해 양도세가 부과됩니다. 하지만 보유기간과 실거주기간을 기준으로 최대 80% 장특공제를 받을 수 있어, 3억 중 약 2억4천만 원이 공제되며, 나머지 6천만 원에 대해서만 과세가 이루어집니다. 실제 납부세액은 수백만 원 수준으로 크게 줄어듭니다. 사례 2: B씨는 1993년에 부산 해운대에 있는 주택을 구입하고, 이후 임대를 주었습니다. 실거주는 하지 않았고, 보유만 하고 있었으며 2024년에 10억 원에 매도했습니다. B씨의 경우 실거주 요건을 충족하지 못해 장특공제는 보유기간 기준으로만 적용됩니다. 30년 보유 시 보유 기준 공제율은 최대 40%로, 거주 공제가 빠져 상대적으로 공제율이 낮습니다. 또한 비과세 요건을 충족하지 못하므로 전체 금액에 대해 과세가 진행되며, 다소 많은 세금을 납부해야 합니다. 이러한 사례들을 통해 1990년대 취득주택이라도 실거주 여부, 고가 여부, 다주택 여부에 따라 세금 차이가 크다는 점을 알 수 있습니다. 절세를 원한다면 매도 전에 세무 상담을 받고, 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 좋습니다.
1990년대에 취득한 주택을 양도하려는 사람들에게는 장기보유와 실거주에 따른 세제 혜택이 매우 중요합니다. 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 자동으로 세금이 줄어드는 것이 아니라, 법적 조건을 충족해야 혜택을 볼 수 있기 때문입니다. 본인의 주택이 조정대상지역에 있는지, 실거주 기간은 충분한지, 고가주택 여부를 따져 본 후 절세 전략을 세우는 것이 필요합니다. 양도 전에는 반드시 세무 전문가와 상담을 진행해 불필요한 세금 지출을 막고, 법적 요건에 맞춘 대응을 준비하시기 바랍니다.
