토지 용적률 거래제도는 재개발 및 정비사업에서 토지 활용도를 극대화할 수 있는 중요한 정책입니다. 특히 재개발조합이 사업성을 높이거나 사업 구조를 조정하기 위해 실질적으로 활용하는 방식이 명확해지면서, 현장에서 제도의 이해도는 더욱 중요해지고 있습니다. 본 글에서는 재개발조합의 실제 사용 방식, 절차 정리, 정책적 의미까지 체계적으로 설명하여 초보 조합원부터 실무자까지 모두 이해할 수 있도록 구성했습니다.
재개발조합에서의 용적률 거래 활용
토지 용적률 거래제도는 본래 도시의 밀도를 유연하게 조정하기 위한 수단으로 설계되었지만, 재개발조합 입장에서는 사업성 확보와 직결되는 중요한 도구로 활용됩니다. 조합이 해당 제도를 활용하는 주요 목적은 크게 세 가지로 나눌 수 있다.
첫째, 기존 계획 대비 용적률을 추가 확보해 분양 가능 세대를 늘리는 방식이다. 이는 조합 사업의 수익성을 결정하는 핵심 요소로, 전체 조합원의 부담금을 줄여주는 효과로 직결된다.
둘째, 타 사업구역 또는 공공기관과의 연계 협의를 통해 용적률을 매도하거나 매수함으로써 사업 일정이나 설계 계획을 안정적으로 조정할 수 있다. 특히 도심 내 재개발 사업에서는 지구 단위 계획이나 상위 도시계획과의 충돌을 피하기 위해 용적률 균형이 필요하므로 이러한 거래는 프로젝트 전반의 리스크를 줄이는 데 기여한다.
셋째, 조합 내부의 갈등 조정을 돕는 기능이다. 예를 들어 층고 제한, 공공기여 조건, 기반시설 설치 요구 등으로 인해 증가 용적률이 제한될 경우, 조합은 외부에서 확보한 용적률로 설계 변경을 시도함으로써 조합원 간 형평성 문제를 최소화할 수 있다.
실사용 기준과 적용 조건
용적률 거래 제도의 실제 적용은 법규, 지구 특성, 공공기관 심의 기준에 따라 매우 다르게 작동한다.
첫 번째로 중요한 점은 거래 가능한 용적률의 범위다. 해당 제도는 무제한 거래가 가능하지 않으며, 상한선이 존재한다. 즉, 기반시설 용량, 도로·공원 등 공공 인프라 수용력, 일조권, 교통량 분석 등의 사전 검토를 통과해야 하며, 특정 조건에서는 거래 자체가 불가할 수 있다.
두 번째 기준은 공공기여 요소다. 일반적으로 용적률 완화를 통해 얻는 이익의 일정 비율을 공공에 환원해야 하며, 이 환원의 방식은 공원 조성, 공공임대주택 확보, 공공청사 제공 등으로 다양하다. 따라서 조합은 용적률 거래로 얻는 이익과 공공기여 부담을 정확히 계산해 실질적인 수익 구조를 분석해야 한다.
세 번째 기준은 지역별 차등성이다. 예를 들어 서울 도심에서는 건축물 고도 제한과 스카이라인 관리가 엄격하기 때문에 적용 가능 범위가 제한되지만, 수도권 외곽이나 신도시에서는 상대적으로 유연한 거래가 가능하다.
마지막으로 조합 내부의 의사결정 구조가 중요한데, 용적률 거래는 사업의 근본적 구조를 변경할 가능성이 있기 때문에 정관 개정이나 조합원 총회 결의가 필수적이다.
절차 정리 및 단계별 준비 포인트
용적률 거래 절차는 단순한 협의가 아니라 법적·행정적 절차가 포함되어 있기 때문에 재개발조합은 단계별로 준비가 필요하다.
가장 먼저 해야 할 작업은 기초 용적률 산정이다. 현재 부지의 기본 용적률, 최대 허용 용적률, 가용 여유 용적률 등을 검토해 거래 가능성을 분석한다.
두 번째 단계는 거래 상대 검토인데, 공공기관이나 인접 구역 등에서 매수·매도 가능한 물량이 있는지 확인해야 한다. 세 과정에서는 공공성과 사업성을 동시에 분석해야 하므로 전문가 검토가 필수다.
세 번째 단계는 사전 협의다. 지자체 도시계획과, 건축과, 교통영향분석 부서 등 여러 행정 절차를 동시에 검토해야 하므로 시간이 오래 걸릴 수 있다.
네 번째 단계는 조합 내 의사결정이다. 총회 의결, 의견 조회, 정관 개정 등이 포함될 수 있으며 조합원 간 분쟁 예방을 위해 설명자료 작성이 필요하다.
다섯 번째 단계는 공공기여 산정과 협약 체결이다. 공공기여 비율이 전체 사업의 재무 구조를 크게 바꾸기 때문에 이 단계에서 가장 많은 조율이 발생한다. 마지막 단계는 심의 통과 후 실시계획 변경 및 착공 절차다.
토지 용적률 거래제도는 재개발조합에게 단순한 선택지가 아니라 사업의 방향을 결정하는 핵심 전략 도구다. 조합은 제도의 구조, 실사용 기준, 절차적 요건을 모두 정확히 이해해야 하며, 이를 통해 사업성 개선과 갈등 최소화를 동시에 달성할 수 있다.
