2024년 현재, 전세사기는 더욱 정교해지고 교묘한 수법으로 진화하고 있습니다. 특히 가짜 임대인 사칭, 신탁등기 악용, 선순위 권리 설정 등을 이용한 사례가 증가하면서 피해자들의 불안감이 커지고 있습니다. 이번 글에서는 이러한 최신 전세사기 유형들을 실제 사례와 함께 소개하고, 이를 피하기 위한 구체적인 대응법을 정리해 드립니다.
가짜 임대인 사칭 수법 주의 (가짜임대인)
전세사기 중 가장 치명적인 수법 중 하나는 ‘가짜 임대인 사칭’입니다. 이는 등기부등본상 실제 소유자가 아닌 제3자가 임대인 행세를 하며 계약을 체결하는 방식으로, 대부분 위조된 인감증명서나 신분증, 위임장을 이용합니다. 예를 들어, 부동산 중개인이 소개한 집주인이 사실은 임차인이거나 제3자인 경우, 피해자는 수천만 원의 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해를 입을 수 있습니다. 이러한 피해를 예방하려면 계약 전에 반드시 등기부등본의 ‘갑구’에 있는 소유자 정보와 임대인의 신분증을 대조해야 합니다. 그리고 실제 소유자가 아닌 대리인이라면, 공증된 위임장이나 인감증명서를 요구해야 하며, 서류의 진위 여부를 동사무소나 공증사무소에서 검증하는 것이 좋습니다. 특히 최근에는 위조 기술이 정교해져 외관상 구분이 어려운 경우도 많으므로, 조금이라도 의심되는 경우 거래를 보류하고 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다. 인터넷 커뮤니티에 올라온 실제 피해 사례를 보면, 중개인도 속아 넘어간 경우가 많아 공인중개사만 믿는 것도 위험할 수 있습니다. 추가로, 계약 전에 해당 부동산에 전입한 사람이 있는지 주민등록 열람을 통해 확인해보는 것도 사기 여부를 판단하는 데 도움이 됩니다. 해당 주소에 거주하고 있는 사람과 계약 당사자가 다르다면 반드시 이유를 확인해야 합니다.
신탁등기 부동산 계약의 함정 (신탁등기)
최근 전세사기 수법 중 하나로 ‘신탁등기 부동산’을 악용하는 방식이 늘고 있습니다. 신탁등기란 건물이나 토지를 제3자인 신탁회사에 위탁해 관리하는 것으로, 명의상 소유자는 신탁사이지만 실제 사용자는 다른 사람일 수 있습니다. 이 경우, 신탁사 동의 없이 이뤄진 임대차 계약은 법적 효력이 인정되지 않아 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 특히 ‘가짜 소유자’가 자신이 신탁등기 건물의 주인이라 주장하며 임대차 계약을 체결하는 경우, 세입자는 나중에야 신탁사가 존재한다는 사실을 알게 되어 큰 피해를 입게 됩니다. 문제는 등기부등본을 열람하더라도 신탁등기 표기만 보고 이를 정확히 이해하지 못하는 경우가 많다는 점입니다. 따라서 신탁등기로 표시된 부동산을 계약하기 전에는 반드시 신탁원부를 열람해야 하며, 해당 부동산의 관리 주체인 신탁사로부터 임대차 동의서나 공문을 받는 절차가 필요합니다. 공인중개사무소에서도 신탁 부동산은 거래를 꺼리는 편이므로, 계약 전에 이를 명확히 물어보고 전문가의 확인을 받는 것이 중요합니다. 또한 신탁 부동산은 향후 매각이나 개발로 인해 임차인이 일방적으로 계약 해지를 당할 가능성이 있어, 장기 거주를 계획하는 사람들에게는 적합하지 않은 선택일 수 있습니다. 계약 전 반드시 그 위험성과 조건을 충분히 이해하고 서명해야 합니다.
선순위 권리 설정과 깡통전세의 위협 (선순위)
전세사기 피해에서 빠질 수 없는 요소 중 하나는 ‘선순위 권리’ 설정입니다. 이는 임대인이 이미 해당 부동산에 근저당, 전세권, 가압류 등 우선순위를 가지는 권리를 설정해 둔 상태에서 후순위로 전세 계약을 체결하는 방식입니다. 이 경우, 부동산이 경매로 넘어갈 시 선순위 채권자들에게 우선 변제가 되므로, 세입자는 보증금을 거의 돌려받지 못하게 됩니다. 대표적인 사례가 바로 ‘깡통전세’입니다. 깡통전세란 부동산의 실제 시세보다 전세금이 높거나 비슷해 보증금 회수가 불가능한 상황을 의미합니다. 수도권 신축 빌라나 오피스텔에서 자주 발생하며, 분양대행사나 임대사업자가 집값을 부풀려 세입자를 유인하는 방식이 많습니다. 이를 방지하기 위해선 등기부등본의 ‘을구’를 확인하고, 근저당권이나 전세권 설정 금액이 전세보증금보다 우선순위로 많지는 않은지 분석해야 합니다. 이와 함께 주변 시세 조사도 필수입니다. 주변 매물의 평균 시세보다 월등히 저렴하거나 너무 고가인 경우엔 반드시 계약을 재검토해야 합니다. 추가로, 보증보험 가입 여부도 중요합니다. HUG나 SGI의 전세보증금 반환보증보험에 가입하면, 경매나 사기 등의 상황에서도 일정 부분 보증금을 보장받을 수 있습니다. 단, 선순위 채권이 많으면 가입이 제한될 수 있으므로 계약 전 보험 가입 가능 여부를 확인하고, 선순위 금액이 적은 매물을 선택하는 것이 안전합니다.
전세사기는 끊임없이 진화하고 있으며, 피해를 예방하기 위해선 사전 정보 확인과 철저한 서류 검증이 필수입니다. 가짜 임대인, 신탁등기, 선순위 권리 설정 등 각각의 사기 유형에 따라 대응 방식이 달라지므로, 단순히 중개업소를 믿기보다 본인이 직접 등기부등본, 신탁원부, 보증보험 가능 여부 등을 확인하는 노력이 필요합니다. 전세 계약 전에는 반드시 전문가와 상담하고, 조금이라도 의심되는 매물은 과감히 피하는 것이 최선의 방법입니다. 지금이라도 계약 전에 한 번 더 꼼꼼히 점검해 보세요. 전세사기로부터 내 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
