올해도 경매에 부쳐지거나 공실로 남아있는 지식산업센터가 늘고 있습니다. 일각에서는 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 공실로 남아있는 지식산업센터를 리모델링해 주택으로 용도 변경해야 한다는 목소리가 나옵니다. 다만, 이 같은 용도 변경은 제도의 신뢰성을 저하하고, 주거 품질이나 환경, 인프라 구축 등의 어려움으로 실효성이 떨어진다는 반론도 있습니다.
최근 부동산 시장에서 지식산업센터는 한때 ‘알짜 투자처’로 각광받았으나, 경기 침체와 수요 감소로 인해 공실률이 빠르게 증가하고 있습니다. 특히 수도권 일부 지역은 입주율이 50%에도 못 미치는 상황이 발생하면서 ‘공실지옥’이라는 표현까지 나오고 있습니다. 이런 상황에서 새로운 해법으로 주목받는 것이 바로 지식산업센터의 주거용 전환입니다. 기업 입주만을 전제로 했던 건축물이 이제는 청년과 1인 가구의 주거 공간으로 변모할 수 있는 가능성을 품고 있는 것입니다. 이번 글에서는 지식산업센터 공실 문제의 현황, 주거 전환 필요성, 그리고 실제 전환 과정에서 고려해야 할 점들을 깊이 있게 살펴보겠습니다.
지식산업센터 공실 현황과 문제점
지식산업센터는 제조업, 지식 서비스업, 창업기업 등이 입주할 수 있도록 정부가 정책적으로 지원하며 성장해 온 부동산 상품입니다. 과거에는 세제 혜택, 분양가 규제, 교통 접근성 등의 장점으로 인해 투자자와 기업 모두에게 매력적인 공간이었습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 공급 과잉과 경기 둔화로 인해 공실 문제가 심각하게 불거지고 있습니다.
서울을 비롯해 수도권 전역에 걸쳐 대규모 지식산업센터가 공급되었는데, 정작 입주 기업 수요는 예상보다 훨씬 적었습니다. 특히 온라인 기반의 창업 생태계가 확산되면서, 많은 기업들이 실제 오프라인 공간보다는 공유 오피스나 원격 근무 방식을 선호하게 된 것도 주요 원인 중 하나입니다. 그 결과 수도권 일부 지역 지산은 준공 후 수년이 지나도 절반 이상이 비어 있는 경우도 나타났습니다.
공실이 장기화되면 건물 관리비 상승, 투자자 손실 확대, 지역경제 침체라는 악순환이 이어집니다. 임대료 하락으로 인한 수익성 악화는 투자 매력을 떨어뜨리고, 이는 다시 신규 투자자의 이탈로 이어지며 시장 불안정을 가중시키게 됩니다. 결국 현재의 지식산업센터는 단순한 공실 문제가 아니라, 지역 부동산 시장 전반에 구조적 문제를 일으키고 있는 셈입니다.
주거 전환의 필요성과 장점
이런 상황 속에서 대안으로 제시되는 것이 지식산업센터의 주거용 전환입니다. 이미 국내외 여러 도시에서 유휴 오피스를 주거 공간으로 바꾸는 시도가 이어지고 있으며, 한국에서도 사회적 필요성과 경제적 효용성을 모두 충족할 수 있다는 점에서 큰 관심을 받고 있습니다.
첫째, 주거 전환은 청년층 주거난 해소에 기여할 수 있습니다. 수도권은 아파트와 오피스텔의 가격이 치솟으면서 20~30대 청년들이 안정적인 주거 공간을 확보하기 어려운 상황입니다. 하지만 지산 건물은 상대적으로 분양가가 낮고, 건축 구조가 소형 호실 위주로 되어 있어 1~2인 가구에게 적합한 주거 형태로 변환하기 용이합니다.
둘째, 주거 전환은 투자자의 손실 완화에도 도움이 됩니다. 공실 상태로 방치된 건물은 시간이 지날수록 가치가 하락하지만, 주거 수요는 꾸준하기 때문에 주거형 전환을 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 이는 건물주뿐만 아니라 금융권, 지역 상권에도 긍정적인 효과를 가져옵니다.
셋째, 지역사회 차원에서도 도시 재생 효과를 기대할 수 있습니다. 유휴 건물이 주거 공간으로 탈바꿈하면 유동 인구가 늘어나고, 인근 상권 활성화와 생활 인프라 확충으로 이어집니다. 특히 산업단지 주변 지식산업센터가 주거 전환을 통해 직주근접 환경을 제공한다면, 근로자들의 삶의 질 개선에도 기여할 수 있습니다.
주거 전환 시 고려해야 할 법적·제도적 과제
그러나 지식산업센터를 주거용으로 전환하는 과정은 단순하지 않습니다. 현재 관련 법령과 제도는 지산의 ‘산업용 기능’을 전제로 설계되어 있기 때문에, 이를 주거용으로 바꾸려면 여러 가지 절차와 규제가 뒤따릅니다.
첫 번째 과제는 용도 변경 허가입니다. 지식산업센터는 도시계획상 준공업지역에 위치한 경우가 많으며, 이는 기본적으로 산업 활성화를 목표로 하고 있습니다. 따라서 지자체와 국토교통부의 협의를 거쳐 용도를 주거로 전환해야 하는데, 이 과정에서 각종 심의와 인허가 절차가 필요합니다.
두 번째는 건축 구조적 한계입니다. 지산 건물은 업무 공간을 전제로 설계되었기 때문에 주거용으로 사용하려면 환기, 채광, 방음, 주차장, 화재 안전 기준 등을 모두 충족해야 합니다. 특히 화재 대피 동선이나 소방 시설은 주거용 기준이 더 까다롭기 때문에 대대적인 리모델링이 필요할 수 있습니다.
세 번째는 세제 및 금융 문제입니다. 지산 분양 시 적용되었던 세금 혜택이 주거 전환 과정에서 어떻게 조정될지 명확하지 않은 부분이 많습니다. 또한 금융기관에서도 주거 전환 프로젝트를 위한 대출 심사 기준이 마련되어 있지 않아 초기 자금 조달이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
마지막으로 지역 주민과의 이해관계 조정도 필요합니다. 산업단지나 상업 지역 내에 갑작스럽게 주거형 건물이 들어서면 교통, 생활 인프라, 교육 시설 문제 등이 발생할 수 있기 때문입니다. 따라서 단순히 건물 차원의 전환을 넘어, 지역 차원에서 종합적인 도시 계획이 함께 이뤄져야 합니다.
결론: 공실 문제 해결을 위한 새로운 패러다임
지식산업센터는 한때 한국 부동산 시장의 새로운 성장동력으로 주목받았지만, 지금은 공실률 급증이라는 심각한 문제에 직면해 있습니다. 단순히 시장의 회복을 기다리기보다는, 시대적 변화에 맞는 유연한 해법이 필요합니다. 그중에서도 주거 전환은 청년 주거난 해결, 투자자 손실 완화, 지역경제 활성화라는 세 가지 효과를 동시에 달성할 수 있는 방안으로 주목받고 있습니다.
물론 제도적·구조적 한계로 인해 단기간에 대규모 전환이 이뤄지기는 어렵습니다. 그러나 정부와 지자체가 정책적 유연성을 발휘하고, 건물주와 투자자가 적극적으로 참여한다면 지산 공실 문제는 새로운 기회로 바뀔 수 있습니다. 이제는 지식산업센터를 단순한 업무 공간이 아니라, 미래 도시 주거의 대안으로 바라보는 시각 전환이 필요한 때입니다.
