법인을 통해 부동산을 취득하는 방식은 절세와 자산관리 면에서 유리한 구조로 알려져 있지만, 간과하기 쉬운 부분이 바로 ‘주주 과세 리스크’입니다. 일부 상황에서는 주주가 직접 취득세 납세의무를 지게 되는 경우도 있어 사전 검토가 필수입니다. 이 글에서는 법인 설립 후 부동산을 취득하는 과정에서 주주가 예상치 못한 취득세를 물지 않기 위해 활용할 수 있는 절세 전략 3가지를 소개합니다. 신탁 구조 활용, 법률자문 요청, 사전 리스크 점검이라는 세 가지 포인트를 중심으로 실무적인 팁을 제공합니다.
신탁활용: 주주 과세 피하는 구조 만들기
신탁을 활용한 법인 부동산 취득 구조는 주주의 취득세 납세 가능성을 낮추는 대표적인 절세 전략입니다. 실제로 법인의 실질 자금이 아닌, 주주의 자금을 직접 이용하여 부동산을 매입하는 경우에는 ‘간주취득’으로 해석되어 주주에게 취득세가 부과될 수 있습니다. 그러나 신탁을 활용하면 자금의 흐름을 명확히 분리하고, 주주의 명의나 자산이 법인 소유권에 직접 개입하지 않도록 설계할 수 있습니다.
예를 들어, 법인의 명의로 부동산을 취득하되, 신탁회사를 통해 소유권이 이전되도록 하면 자산이 곧바로 주주에게 연결되지 않기 때문에 과세관청이 이를 주주의 실질 취득으로 판단하기 어렵습니다. 또한, 자산관리 신탁을 통해 법인의 회계와 자산 운용을 분리함으로써 세무조사 시에도 안전장치를 마련할 수 있습니다. 물론 신탁 계약의 설계는 전문성을 요하므로, 세무사 및 신탁법 전문가와의 협업이 필수입니다.
신탁을 활용한 구조는 단순한 명의 회피가 아니라 자산의 흐름과 소유구조를 투명하게 만드는 방법이기 때문에, 법적 리스크를 줄이면서도 주주가 과세당하지 않는 합법적 절세 전략으로 각광받고 있습니다. 특히 고액 자산가나 다주택 법인을 운영하는 경우, 신탁은 필수적인 고려 요소가 될 수 있습니다.
법률자문: 과세 기준에 대한 사전 확인
주주가 취득세 납세의무를 지게 되는 가장 큰 이유 중 하나는 ‘세법 해석의 차이’입니다. 특히 조세법상 실질과세 원칙에 따라, 법인이 부동산을 매입하더라도 주주의 자금이나 실질적 통제력이 확인되면 주주에게 취득세가 부과될 수 있습니다. 이러한 상황은 주주 입장에서 예측하기 어려울 수 있기 때문에, 법률전문가의 자문은 절세 전략의 핵심이라고 할 수 있습니다.
특히, 지방세법 제7조와 조세회피 방지 규정은 매우 추상적으로 규정되어 있어, 실제 과세 여부는 지방자치단체의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 예컨대 서울시와 부산시의 해석 기준이 다를 수 있으며, 같은 구조라도 한쪽에서는 주주 과세로, 다른 한쪽에서는 법인 과세로 처리되는 사례도 존재합니다. 이럴 경우, 세무조사나 소명 과정에서 혼란을 초래할 수 있으며, 추징세와 가산세까지 발생할 수 있습니다.
법률자문은 이러한 해석 리스크를 미리 줄여주는 역할을 합니다. 계약서 작성 단계에서부터 법적 문구를 명확히 하고, 자금 흐름에 대한 사전 입증자료를 준비함으로써 불필요한 과세를 사전에 막을 수 있습니다. 특히, 법인-주주 간의 자금거래가 발생할 경우 이를 '대여'로 볼지 '투자'로 볼지에 따라 세금이 달라지므로, 자문을 통해 유리한 방향으로 계약을 설계하는 것이 유리합니다.
사전검토: 리스크 점검 체크리스트 활용
절세의 첫걸음은 '사전검토'입니다. 주주가 부동산 취득세를 내지 않기 위해서는, 부동산 거래 전 단계에서부터 리스크 요인을 점검하는 체계적인 프로세스가 필요합니다. 특히 아래와 같은 체크리스트를 활용하면 실수나 간과를 방지할 수 있습니다.
- 자금 출처가 법인 계좌로 명확한가?
- 주주 개인 자금이 거래에 일부라도 개입되어 있는가?
- 명의자는 법인으로 되어 있는가?
- 실질 소유자가 주주로 의심받을 소지가 있는가?
- 계약서나 등기부상에 주주가 등장하지는 않는가?
이와 같은 항목을 거래 전 사전 점검함으로써, 불필요한 과세를 사전에 차단할 수 있습니다. 특히 최근에는 과세관청이 전산 시스템을 통해 자금 흐름과 명의자 정보를 추적하는 기능이 강화되어, 예전보다 훨씬 정밀한 검토가 필요합니다.
또한, 법인 설립부터 부동산 거래 구조까지 미리 사전설계를 하는 것이 중요합니다. 예컨대, 설립 초기 자본금을 충분히 확보하여 외부 차입 없이 부동산을 취득하거나, 대출계약 시 법인 명의로만 진행하여 주주의 개입을 차단하는 방식이 있습니다. 실무에서는 이러한 구조 설계가 절세 전략의 핵심이며, 초기부터 전문가의 컨설팅을 받는 것이 장기적으로 리스크를 줄이는 길입니다.
법인 부동산 취득 과정에서 주주가 취득세를 납부하게 되는 사례는 실무에서 종종 발생합니다. 이를 피하기 위해서는 신탁 활용, 법률자문, 사전검토라는 3단계 전략을 통해 체계적인 절세 구조를 설계해야 합니다. 초기 단계부터 전문가와 함께 설계를 고민해 보세요. 정확한 대비만이 예기치 못한 세무 리스크를 줄이는 지름길입니다.
