부동산 임대소득이 늘어나면서 세금 문제에 대한 관심도 커지고 있습니다. 특히 전세를 준 집주인들에게 적용되는 ‘간주임대료’ 제도는 헷갈리는 개념 중 하나입니다. 단순히 임대소득이 없더라도 과세가 발생할 수 있는 구조이기 때문에, 정확한 계산법과 과세 기준을 이해하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이번 글에서는 간주임대료의 개념부터 과세 기준, 계산 방법, 예외사항까지 상세히 정리해 드립니다.
간주임대료란 무엇인가?
‘간주임대료’는 실제로 임대료를 받지 않더라도 국세청이 일정 금액을 임대소득으로 간주(看做)하여 세금을 부과하는 제도입니다. 주로 전세보증금이나 월세 외에 받은 보증금 등이 해당되며, 이는 일종의 무상이용에 대한 이자수익으로 판단됩니다.
쉽게 말해, 세입자로부터 전세금이나 보증금을 받은 집주인은 해당 금액을 활용해 금융 수익을 얻을 수 있으므로, 그 자체로 임대소득의 일부로 간주하여 과세한다는 것입니다. 이 제도는 임대소득의 과세 형평성을 유지하고, 탈세 방지를 위해 도입된 것입니다.
예를 들어, 월세를 받는 집주인은 매달 수입이 명확히 존재하지만, 전세는 직접적인 월 수입은 없습니다. 하지만 그 전세보증금으로 집주인이 금융상품에 투자하거나 자산을 활용할 수 있으므로, 일정 부분 수익이 발생한다고 보는 것입니다.
2024년 현재 간주임대료 제도는 주택임대사업자 및 일정 요건을 충족하는 다주택자에게 주로 적용됩니다. 1세대 1주택자이면서 소형 주택만 소유한 경우에는 적용 제외될 수 있으며, 보증금 총액이 3억 원 이하일 경우에도 과세 대상에서 제외됩니다.
이처럼 단순히 "전세니까 월세가 없으니 세금도 없다"는 생각은 잘못된 것이며, 자신이 간주임대료 과세 대상인지 정확히 판단하는 것이 중요합니다.
간주임대료 계산 방법
간주임대료는 단순히 보증금 금액에 일정 비율을 곱하는 방식으로 계산되지 않습니다. 복잡한 공식과 함께 여러 조건을 따져야 하며, 이를 제대로 이해해야 정확한 세금 산정이 가능합니다.
간주임대료 계산 공식은 다음과 같습니다:
간주임대료 = (보증금 총액 – 3억 원) × 정기예금이자율 × (임대일수 ÷ 365)여기서 각 항목을 해석하면 아래와 같습니다.
- 보증금 총액: 임대인이 받은 전체 보증금(전세보증금 포함)
- 3억 원 초과분: 보증금 중 3억 원 초과분만 과세 대상
- 정기예금이자율: 한국은행에서 공시한 1년 만기 정기예금 평균이자율 (2025년 2월 기준 약 2.8%)
- 임대일수 ÷ 365: 해당 임대기간을 일수로 환산하여 연 기준으로 계산
예시:
어떤 임대인이 5억 원의 전세보증금을 1년 동안 임대했을 경우,
간주임대료 = (5억 - 3억) × 0.028 × (365/365)
= 2억 × 0.028 = 560만 원이 금액은 실제 임대소득은 아니지만, 과세 대상 소득으로 간주되어 종합소득세 신고 시 포함되어야 합니다.
또한, 간주임대료는 매출로 간주되며, 사업소득으로 신고 시 필요경비를 차감한 순이익에 대해 세율이 적용됩니다. 이때, 경비율 적용 또는 실제 경비 계산 중 유리한 방식 선택이 가능합니다.
임대소득이 2천만 원 이하일 경우에는 분리과세(15.4% 원천징수)도 가능하지만, 간주임대료 포함 시 이 기준을 초과할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
간주임대료 과세 대상과 예외사항
간주임대료가 모든 임대인에게 적용되는 것은 아닙니다. 일정 조건을 충족할 경우 과세 대상에서 제외될 수 있으며, 이는 합법적인 절세 전략이 될 수 있습니다.
대표적인 과세 제외 조건:
- 보증금 총액이 3억 원 이하
전세 또는 보증금 합계가 3억 원을 넘지 않으면 과세되지 않습니다. - 1세대 1주택자
본인 명의로 1채만 보유하고 있고, 해당 주택이 일정 기준 이하일 경우 과세 대상에서 제외됩니다. - 공시가격 3억 원 이하 소형주택
수도권 외 지역은 2억 원 이하가 기준입니다. - 주거용이 아닌 상가임대
상가는 간주임대료가 적용되지 않으며, 일반 사업소득으로 과세됩니다. - 단기 임대(1년 미만)
1년 미만 임대 시, 일할 계산에 의해 과세 기준 미만이 될 수 있습니다.
주의사항:
- 과세 대상 여부는 매년 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
- 26년부터 고가주택(기준시가 12억 초과) 2채 보유자 간주임대료 과세 대상 예정
- 부부 공동명의 주택은 보증금 합산 기준이 적용될 수 있습니다.
- 간주임대료 미신고 시 가산세 부과 가능성이 있으므로 정확한 신고가 필수입니다.
전세보증금에도 세금이 붙는다는 사실, 알고 계셨나요? 간주임대료 제도는 일반인들에게는 다소 생소할 수 있지만, 임대소득의 일환으로써 매우 중요한 항목입니다. 특히 다주택자나 보증금이 많은 임대사업자는 해당 제도를 제대로 이해하지 못하면 추후 세무조사나 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다. 복잡한 계산법과 예외조건이 많은 만큼, 관련 정보를 수시로 확인하고, 필요시 세무 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다. 지금 보유한 전세보증금과 자신의 주택 수를 기준으로, 과세 대상인지 확인해 보시길 바랍니다.
