부동산 재건축 과정에서 철거 시점은 단순한 공사일정 이상의 가치를 지닙니다. 특히 주택 수를 줄여 양도소득세 부담을 줄이거나 일시적 2주택 비과세 요건을 만족시키기 위해선 철거 시점에 대한 정확한 이해가 중요합니다. 본 글에서는 재건축 철거 시점에 따라 주택 수가 어떻게 판단되는지, 절세 전략에 어떻게 활용할 수 있는지 구체적으로 살펴봅니다.
재건축 철거란 무엇인가? (주택수 계산 기준)
재건축 철거는 노후된 공동주택을 허물고 새로운 주택을 신축하기 위한 첫 단계입니다. 이 철거 시점은 세법상 중요한 기준점으로 작용합니다. 일반적으로 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과세율을 피하기 위해선 ‘보유 주택 수’를 줄이는 것이 필수인데, 이때 ‘주택이 존재하지 않는 시점’을 판단하는 기준 중 하나가 바로 철거입니다.
재건축 단지에 거주 중인 사람이나 투자자는 이 철거 시점을 통해 일시적으로 주택 수를 줄일 수 있습니다. 예를 들어, A라는 사람이 서울에 아파트 두 채를 가지고 있고, 그중 한 채가 재건축 대상이라면, 해당 아파트가 철거되면 세법상 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 이 시점부터는 ‘1주택자’로 간주될 가능성이 높아지며, 양도소득세 비과세나 중과세 회피 전략을 구사할 수 있게 됩니다.
하지만 주택 수 제외 시점은 단순히 철거 공사 개시일이 아닌 등기상 멸실신고가 기준이 되므로, 행정처리 절차를 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 건축물대장이 말소되어야 세무당국에서도 해당 주택이 실질적으로 존재하지 않는 것으로 간주합니다. 즉, 건물이 무너졌다고 하여도 서류상 멸실 처리가 되지 않았다면 여전히 주택 수로 포함됩니다.
철거 시점과 세금 절감의 관계 (절세전략)
재건축 철거 시점을 활용하면 다양한 절세 전략을 세울 수 있습니다. 특히 양도소득세 중과 배제 요건이나 일시적 2주택 비과세 요건 충족에 유리하게 작용합니다. 예를 들어, 기존 주택을 처분하고 새 주택으로 이사했는데, 전 주택이 아직 ‘서류상 존재’할 경우 일시적 2주택자 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 이때 철거 및 멸실신고를 통해 해당 주택을 주택 수에서 제외시키면, 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
또한, 다주택자에게 적용되는 양도소득세 중과세율은 매우 높습니다. 기본세율에 20%포인트까지 추가 과세될 수 있는데, 철거로 인해 주택 수를 일시적으로 줄이게 되면 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다. 이를 통해 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.
단, 이러한 절세 전략은 타이밍이 매우 중요합니다. 철거가 실제로 이뤄졌더라도, 건축물대장의 말소가 늦어지면 해당 연도의 주택 수에 포함되어 과세가 이뤄질 수 있습니다. 따라서 건축물대장의 상태를 실시간으로 점검하고, 빠르게 멸실 신고를 마치는 것이 절세의 핵심입니다.
추가로, 철거된 부동산이 '입주권'으로 전환되었을 경우에도 유의해야 합니다. 일부 경우 입주권도 주택 수에 포함될 수 있기 때문에, 세무전문가의 조언을 받아 구조화된 절세 전략을 짜는 것이 바람직합니다.
사례로 보는 재건축 철거 활용 (실전 절세 전략)
가장 현실적인 이해를 위해 실제 사례를 살펴보겠습니다. 서울 강남구에 거주하는 B씨는 2022년 아파트 두 채를 보유하고 있었습니다. 그중 한 채는 2023년부터 재건축 절차에 들어갔고, 2024년 초 철거가 완료되었습니다. B씨는 2025년에 남은 한 채의 아파트를 매도하려고 했습니다.
만약 철거된 아파트의 멸실신고가 지연되었다면, B씨는 여전히 2주택자로 간주되어 양도소득세 중과세를 피할 수 없었을 것입니다. 하지만 철거 직후 빠르게 멸실신고를 마쳐 건축물대장이 말소되었고, 이에 따라 B씨는 실질적인 1주택자가 되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
이와 같이 재건축 철거 시점과 그에 따른 서류 처리는 세제 혜택과 직접적으로 연결되므로, 일정 관리와 행정처리가 중요합니다. 국세청의 주택 수 판단 기준은 점점 강화되고 있기 때문에, 사전에 모든 문서상 절차를 완벽하게 해놓는 것이 중요합니다.
또한, 철거 후 건축 허가와 착공까지의 시간차를 활용해 일시적으로 주택 수를 조정하는 ‘기간 전략’도 존재합니다. 이 기간을 활용해 세금이 적은 시기에 자산 매각을 유도하거나, 필요시에는 임대주택 등록을 병행하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.
재건축 철거 시점은 단순히 건물을 허무는 시점이 아니라, 세금 전략의 전환점이 될 수 있는 중요한 요소입니다. 특히 주택 수 계산 기준과 맞물려 절세 효과를 극대화할 수 있는 기회가 됩니다. 철거와 동시에 멸실신고 등 행정처리를 철저히 준비하고, 전문가와 함께 전략을 세운다면 수천만 원의 세금을 줄이는 결과로 이어질 수 있습니다. 부동산 정책이 수시로 변하는 만큼, 지금 바로 자신의 보유 주택 상황을 점검하고 전략을 재정비해보세요.
