이재명 대통령이 주택 가격 안정을 위한 공급 대책의 일환으로 첫 번째 신도시 재건축 속도를 촉구하면서 성남 분당의 4개 재건축 선도지구가 속도전을 벌이고 있습니다.
분당에서는 우성, 현대, 장안타운 시험단지가 재건축 속도가 가장 빠릅니다. 한국자산신탁은 통합 재건축이 진행 중인 이들 단지에 대한 특별정비계획을 수립하고 성남시에 자문 신청서를 제출했습니다. 1단계 노후 단지 중에서는 처음 있는 일입니다.
대상지는 단지별 용적률이 97~194%로 낮아 재건축 타당성을 판단하는 중요한 요소입니다. 재건축 과정에서 용적률이 350% 내외로 상승해 6,000가구 이상의 대단지가 될 예정입니다. 인근 공인중개사 관계자는 "소형 평형이 거의 없고 17~20평으로 대지지분이 높다"며 "단지별 입지가 비슷해 빠르게 움직이고 있다"고 말했다. 빠른 속도로 지난달 시범단지인 우성과 현대는 국민평형(전용면적 84㎡)이 18억~19억원에 잇따라 분양되면서 신기록을 세웠습니다.
분당의 나머지 3개 선도지구(양지마을, 샛별마을, 목련마을)도 예비사업시행자로 지정되었습니다. 하지만 주요 변수는 높은 공공기여입니다. 지난해에는 성남시의 다양한 공공기여금 요구에 부응해 1기 선도지구로 선정되기도 했습니다. 예를 들어, 토지 면적의 약 5%를 현금으로 지급하고 전체 가구 수의 12%를 이주자 주택으로 제공하는 방식입니다.
공사비가 연일 상승하고 있는 만큼 이대로 재건축을 추진하면 가구당 분담금 부담이 커질 수밖에 없습니다. 선도지구 주민들은 성남시에 공공기여금 감면을 요구하고 있습니다. 새 정부가 수도권 공급 확대를 검토하고 있고 내년 지방선거가 예정돼 있어 관련 요구가 수용될지 주목됩니다.
이 대통령은 3일 기자간담회에서도 "기존에 계획했던 신도시 공급에 속도를 내겠다"고 말했다. 이에 따라 국토교통부는 다음 달 1기 신도시 2차 선도지구에 대한 가이드라인을 마련할 계획이다. 올해 약 2만6,400가구가 재건축을 시작할 예정이며, 2차로 재건축이 시작될 예정이다. 일반 재건축-재개발과 마찬가지로 지자체에 정비계획을 제출하면 각 단지를 순서대로 지정하는 '제안' 방식이 유력합니다.
반면 상대적으로 실적이 저조한 지역으로 꼽히는 고양 일산과 부천 중동은 아직 사업 방식을 확정하지 못했습니다. 일산 선도 4개 지구 중 2개 지구는 아직 예비사업시행자로 지정되지 않았습니다. 강촌마을은 신탁을 통한 재건축 사업, 정발마을은 공공방법을 통한 재건축 사업을 추진하기로 했습니다.
느린 속도에도 불구하고 시세는 하락세를 보이고 있습니다. 일산 강촌마을 전용 84㎡는 2월 23일 4억 6천만 원에 거래되었습니다. 이는 2021년 9월 전체 고가 거래에서 기록한 6억 3,200만 원보다 훨씬 낮은 수치입니다.
중동의 선도지구인 은하마을과 반달마을은 아직 예비 사업시행자를 확정하지 못했습니다. 현재 중동 선도지구의 용적률이 222%에 달해 재건축 타당성이 상대적으로 낮습니다. 은하마을은 한국토지신탁과 업무협약까지 체결했습니다. 하지만 반달마을 주민들의 선호도는 아직 조사 중입니다.
분당 이외의 지역에서의 프로젝트가 부진함에 따라, 일부에서는 정부가 용적률 완화나 공공 부담금 감소와 같은 인센티브를 제공해야 한다고 주장합니다.
