아파트 매매계약서 작성 시 가장 중요한 요소 중 하나는 바로 ‘특약사항’입니다. 특약은 계약 당사자 간의 개별적인 약속으로, 계약 내용을 보다 명확하게 하고 분쟁 소지를 줄이는 데 결정적인 역할을 합니다. 하지만 일반 소비자는 특약이 갖는 법적 효력이나 작성 방식에 대해 잘 알지 못해 추후 큰 피해로 이어지는 경우가 많습니다. 이 글에서는 아파트 매매계약 시 반드시 확인해야 할 특약 항목을 계약서, 매도인 책임, 소유권 이전 3가지 키워드로 나누어 꼼꼼하게 정리해 드립니다.
계약서에 포함되어야 할 특약항목
아파트 매매계약서에서 특약사항은 ‘기본 계약 내용’을 보완하고, 구체적인 상황을 명확하게 정리하는 역할을 합니다. 실제로 특약에 따라 계약이 무효가 되거나 위약금이 발생할 수도 있기 때문에, 계약서를 작성할 때에는 단순히 부동산 중개업자에게 일임하지 않고, 각 조항을 스스로 이해하고 동의하는 것이 중요합니다. 먼저 가장 기본적으로 포함되어야 할 특약은 하자보수 관련 항목입니다. 예를 들어, 매도인이 집을 넘기기 전까지 벽지, 바닥, 창문 등의 하자가 발견될 경우 이를 보수해 주겠다는 내용이 명시되어야 합니다. 이때 ‘보수의 범위’와 ‘보수 완료 시점’을 구체적으로 기재해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 다음으로는 잔금 및 입주일 관련 조건입니다. ‘잔금일 이전 퇴거’, ‘입주일 전 주택 비워둘 것’ 등의 특약을 통해 매수자가 안심하고 입주할 수 있는 환경을 조성해야 합니다. 특히 입주일이 예정일보다 지연될 경우 위약금 조항을 설정해 놓는 것도 현명한 방법입니다. 또한, 부동산에 포함되는 시설물 리스트를 정확하게 명시하는 것도 중요합니다. 붙박이장, 조명기구, 싱크대, 에어컨 등 매매대금에 포함되는 항목과 포함되지 않는 항목을 명확히 하여 쓸데없는 오해를 줄여야 합니다. 결국 계약서에 포함되는 특약사항은 매우 현실적인 내용을 다루며, 계약 당사자 간의 권리와 의무를 명확히 하기 위한 장치입니다. 아무리 사소한 내용이라도 구두로만 합의할 것이 아니라 서면으로 남기는 것이 안전합니다.
매도인의 책임 관련 특약
매매계약에서는 매수자뿐 아니라 매도인의 책임도 명확히 해야 합니다. 대표적인 특약 중 하나는 기존 임차인의 퇴거 보장입니다. 특히 전세를 끼고 있는 아파트를 매입하는 경우, 기존 세입자의 계약 종료와 명도 일정을 특약으로 반드시 명시해야 합니다. 예를 들어, “2025년 10월 31일까지 기존 임차인의 자발적 명도 완료. 불이행 시 매도인이 책임지고 명도 처리한다”는 식으로 작성하면 명확합니다. 만약 임차인이 계약을 연장하거나 명도를 거부할 경우, 매도인이 해당 문제를 책임지고 해결한다는 조항은 매수자 입장에서 매우 중요한 안전장치가 됩니다. 또한, 근저당권, 가압류 등 권리관계 해소에 대한 특약도 필수입니다. 매매계약 시점에 아파트에 설정된 채권, 근저당 등이 있다면 잔금 지급 전까지 이를 말소하거나 정리하겠다는 내용이 포함되어야 합니다. 이를 통해 잔금일 당일 안전한 소유권 이전이 가능해지고, 매수자는 예기치 않은 피해를 피할 수 있습니다. 관리비 및 공과금 정산 책임도 중요한 특약 중 하나입니다. 통상적으로 계약일 기준 또는 잔금일 기준으로 관리비 및 공과금(전기, 수도, 가스 등)을 정산하는데, 이에 대한 기준 시점을 명확히 설정해야 추후 정산 과정에서 분쟁이 발생하지 않습니다. 이 외에도 하자에 대한 매도인의 고지 의무를 특약으로 명시할 수 있습니다. 예컨대 누수, 결로, 일조권 문제, 소음 등의 사실을 매도인이 고지하지 않았을 경우, 손해배상 책임을 묻는다는 조항을 삽입함으로써 매수자의 권리를 보호할 수 있습니다.
소유권 이전과 관련된 특약사항
소유권 이전은 단순한 등기 이전이 아닌, 실질적인 권리 이동을 의미합니다. 따라서 관련 특약을 세심하게 설정해야만 추후 법적 문제를 피할 수 있습니다. 가장 먼저 고려해야 할 항목은 등기 이전 시점입니다. 통상적으로 잔금일에 소유권 이전을 동시에 처리하는 것이 일반적이지만, 등기이전이 지연될 가능성이 있다면 그 책임 소재를 명확히 해야 합니다. 예를 들어 “잔금일로부터 3일 이내 소유권 이전 완료. 지연 시 매도인 책임”이라는 문구를 삽입할 수 있습니다. 또한 잔금 지급 조건부 등기 이전 조항도 넣는 것이 좋습니다. 일부 계약에서는 매도인이 잔금을 받지 않은 상태에서 등기를 이전해 주기를 요구하는 경우가 있는데, 이는 매우 위험한 상황을 초래할 수 있습니다. 반드시 잔금이 지급된 이후에만 등기가 이전된다는 조건을 명확히 해야 합니다. 취득세, 등기비용, 중개수수료 등 부대비용의 부담 주체도 특약으로 정리할 필요가 있습니다. 일반적으로 매수자가 대부분 부담하지만, 협의에 따라 절반씩 부담하거나 일부 항목은 매도인이 책임지는 경우도 있으므로 이 부분을 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 마지막으로 소유권 이전 지연 시 위약금 조건도 함께 설정해야 계약 이행이 원활히 이루어질 수 있습니다. 예를 들어, “등기이전 지연 시 1일당 10만 원의 위약금을 지급한다”는 등의 구체적인 금액 명시가 효과적입니다. 이처럼 소유권 이전은 단순한 절차 이상의 의미를 가지므로, 관련 특약을 구체적으로 설정하고 계약서에 명시하는 것이 필수입니다.
아파트 매매는 단순한 금전 거래가 아닌 법적, 실질적 권리의 이전을 수반하는 중요한 절차입니다. 계약서에 기재되는 특약사항은 이후 분쟁을 예방하고 각자의 권리를 보호하는 핵심 요소입니다. 하자보수, 매도인의 책임, 소유권 이전 관련 특약을 꼼꼼하게 설정하고 서면으로 남겨두는 것이야말로 안전한 부동산 거래의 출발점입니다. 계약 전 반드시 전문가의 도움을 받거나 법률 검토를 거쳐, 누락이나 애매한 표현 없이 명확하게 작성하시기 바랍니다.
