은퇴를 앞둔 베이비붐 세대에게 부동산은 ‘확실한 자산’이자 든든한 노후 대비책이었습니다. 하지만 최근 부동산 시장 침체로 공실이 속출하면서, 상업용 부동산 투자는 골칫거리가 됐습니다. 한때 효자였던 상가가 매달 손실을 안겨주는 애물단지가 된 것입니다.
그런데 텅 빈 상가를 되살려 막대한 수익을 내는 사람들이 있습니다. 그 비결은 무엇일까? 28일(목) 조선일보 머니를 공개된 ‘부스타’에서 남성훈 아이엠박스코리아 대표가 공실 상가를 노후 수익원으로 바꾸는 ‘무인창고업’에 대해 설명했습니다.
소규모 자본으로 창업을 고려하는 사람들에게 무인창고는 초기 투자 부담이 적고 안정적인 운영이 가능한 매력적인 아이템으로 주목받고 있습니다. 본 글에서는 무인창고 사업의 초기비용 구조, 성공적인 운영 전략, 그리고 실제 기대할 수 있는 수익성을 구체적으로 분석해 드립니다.
초기비용 구조와 투자 포인트
소규모 자본 창업 아이템 중 무인창고가 각광받는 이유는 상대적으로 낮은 초기 비용 덕분입니다. 전통적인 오프라인 점포 창업과 비교했을 때 인테리어, 설비, 인건비에서 차별화된 장점이 크죠. 일반적으로 무인창고 창업의 주요 비용은 다음과 같은 구조를 가집니다.
첫째, 임대료입니다. 창고형 시설은 보통 도심 상권 중심지가 아닌 외곽이나 준주거 지역에 위치하는 경우가 많아 월세 부담이 적습니다. 면적과 입지에 따라 다르지만, 소규모 창고라면 월 100만 원 내외에서 시작할 수 있습니다.
둘째, 시설 구축비입니다. 무인창고의 핵심은 ‘보관 공간’이므로, 파티션을 설치해 공간을 효율적으로 나누고 CCTV, 출입통제 시스템, 방범 장치 등을 마련하는 것이 필수입니다. 이는 초기 약 1천만 원 내외에서 구축이 가능합니다.
셋째, 운영 시스템입니다. 무인 운영을 위해서는 무인 키오스크, 스마트 출입 관리 앱, 결제 시스템 등을 도입해야 하며, 이는 보통 500만 원~700만 원 정도의 비용이 소요됩니다.
이 모든 요소를 합산해도, 소규모 무인창고 창업은 보통 3천만 원 전후의 초기 비용으로 시작할 수 있다는 점에서 매력적입니다. 이는 일반 음식점이나 카페 창업이 1억 원 이상 드는 것과 비교하면 진입장벽이 낮은 편입니다.
소규모 창업자를 위한 운영 전략
초기 비용이 적다고 해서 운영을 가볍게 생각해서는 안 됩니다. 무인창고 사업의 성패는 효율적인 운영 전략과 직결됩니다. 소규모 창업자의 경우, 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다.
첫째, 입지 선정 전략입니다. 무인창고는 일반 상권보다는 아파트 단지 인근이나 오피스텔 밀집 지역에서 수요가 높습니다. 거주 공간이 협소한 1인 가구나 소형 주택 거주자들이 계절 용품, 이삿짐, 취미 용품 등을 보관하는 데 큰 관심을 보이기 때문입니다. 따라서 입지 조사를 철저히 하고, 해당 지역 내 경쟁 업체가 적은 곳을 찾는 것이 유리합니다.
둘째, 공간 구성 전략입니다. 동일한 면적이라도 공간을 어떻게 나누느냐에 따라 수익성이 달라집니다. 예를 들어 1평 단위의 소형 공간은 월 5만 원 내외의 요금을 받을 수 있고, 2~3평 공간은 월 10만 원 이상으로 책정할 수 있습니다. 공간의 다양성을 확보하면 더 많은 고객층을 유치할 수 있습니다.
셋째, 온라인 마케팅 활용입니다. 무인창고는 전통적인 광고보다 네이버 지도, 블로그, 지역 커뮤니티, 당근마켓 등에서 노출되는 것이 효과적입니다. 특히 "우리 동네 무인창고" 같은 키워드를 중심으로 검색 최적화를 해두면 고객 유입에 도움이 됩니다. 초기에는 소규모 마케팅으로 시작하되, 입소문을 통해 신뢰를 쌓는 것이 중요합니다.
넷째, 운영비 절감 전략입니다. 무인창고는 관리 인력이 필요 없다는 장점이 있지만, 유지비용이 전혀 없는 것은 아닙니다. 정기적인 청소, 보안 점검, 설비 유지보수는 필수입니다. 이를 외주 업체와 계약하거나 직접 관리함으로써 비용을 최소화하는 것이 필요합니다.
무인창고 사업 수익성 분석
소규모 자본으로 시작하는 창업자에게 가장 중요한 포인트는 얼마나 안정적인 수익을 낼 수 있는가입니다. 무인창고의 수익성은 입지, 면적, 운영 전략에 따라 다르지만, 대체적으로 안정적이라는 평가를 받습니다.
예를 들어 30평 규모의 소규모 무인창고를 운영한다고 가정해 보겠습니다. 공간을 1평 단위로 나누어 20개, 2평 단위로 나누어 5개를 구성했다고 할 때, 각각 월 5만 원, 10만 원의 요금을 받는다면 월 매출은 약 200만~250만 원 수준이 됩니다. 여기에 3평 단위 공간을 추가 구성하면 매출은 더 늘어납니다.
운영비용은 임대료(100만 원), 관리비 및 공과금(30만 원), 유지보수비(20만 원) 등으로 약 150만 원 내외가 됩니다. 즉, 초기 투자비를 제외하면 매월 순수익 70만 원~100만 원 이상을 기대할 수 있습니다. 규모를 점차 확장하면 월 200만 원 이상도 가능합니다.
특히 무인창고는 계절에 따라 수요 변동이 적다는 점이 강점입니다. 여름에는 겨울용품을, 겨울에는 여름용품을 보관하는 고객이 많아 비수기가 거의 없는 구조를 갖습니다. 또한 계약 고객은 대부분 장기 이용을 선호하기 때문에, 안정적인 고정 수익을 기대할 수 있습니다.
소규모 자본으로 창업을 고려하는 사람에게 무인창고는 진입장벽이 낮고, 운영이 간단하며, 꾸준한 수익을 낼 수 있는 아이템이라는 점에서 매력적입니다. 초기비용은 약 3천만 원 전후로 시작할 수 있고, 효율적인 운영 전략만 뒷받침된다면 매월 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
앞으로 1인 가구 증가, 도시 공간 협소화, 비대면 서비스 확대라는 사회적 흐름은 무인창고 사업의 성장을 더욱 견인할 것입니다. 만약 적은 자본으로 리스크를 줄이면서 장기적인 수익을 추구한다면, 지금이 무인창고 창업을 고려해 볼 최적의 시기라고 할 수 있습니다.
