최근 몇 년 사이 급격히 증가한 생활형숙박시설이 각종 규제의 사각지대에 놓이면서 '이행강제금 폭탄'이라는 말이 현실이 되고 있다. 특히 관광객 증가와 부동산 수익 다변화를 노린 투자자들이 생활숙박시설을 일반 임대업 또는 불법 숙소로 활용하면서 정부의 강력한 단속이 이어지고 있다. 이 글에서는 생활형숙박시설에 대한 이행강제금 부과 기준, 적법화 절차, 그리고 임대업 관점에서의 주의사항까지 상세하게 짚어본다.
생활형숙박시설, 왜 이행강제금이 부과될까?
생활형숙박시설은 원래 주거와 숙박의 경계를 넘나드는 중간 형태의 부동산 상품으로, 법적으로는 숙박시설로 분류된다. 하지만 실제로는 장기임대나 주거용으로 활용되며, 용도 외 사용 문제가 지속적으로 지적되어 왔다. 이에 따라 국토교통부와 각 지자체는 이러한 위반 사례에 대해 이행강제금 부과를 확대하고 있다.
이행강제금은 해당 건축물이 본래 용도 외로 사용되었을 때, 건축법 제79조에 따라 일정 금액을 매년 또는 반복적으로 부과할 수 있는 행정처분이다. 예를 들어, 관광숙박업 신고 없이 일반 거주자에게 장기 임대하거나, 실제 주거용으로 사용하는 것이 적발되면, 수천만 원에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있다.
이 금액은 통상 위반 면적에 따라 산정되며, 반복 위반 시 누적 적용된다. 특히, 수도권처럼 부동산 규제가 강한 지역에서는 단속 빈도도 높고, 금액도 훨씬 무겁다. 단순한 벌금 수준이 아닌 사실상 '징벌적 과징금'에 가깝기 때문에 사업자나 소유주는 반드시 이를 사전에 인지하고 대비해야 한다.
또한, 이행강제금은 단속 이후 곧바로 납부해야 하는 경우가 많으며, 항고나 이의신청이 가능하긴 하지만 승인 확률은 낮은 편이다. 무엇보다 중요한 건 애초에 위반 상황을 만들지 않는 것인데, 이를 위해서는 시설의 용도 및 허가 사항을 꼼꼼히 확인해야 한다.
불법 운영에서 벗어나는 적법화 방법은?
생활형숙박시설을 법적 기준에 맞춰 운영하기 위해선 ‘적법화’ 절차를 반드시 거쳐야 한다. 적법화란, 현재 법률을 위반한 상태로 운영 중인 시설을 관련 법령에 맞게 전환하거나, 사용 승인을 다시 받는 과정을 의미한다.
적법화를 위해선 먼저 해당 시설이 속한 용도지역, 건축허가 상태, 소방시설 요건, 주차장 확보 여부 등을 검토해야 한다. 예를 들어, 일반 주거지역에 위치한 건축물은 숙박업으로의 전환이 원천적으로 불가능할 수 있으며, 근린생활시설이나 상업지역에서만 일부 허용될 수 있다.
또한, 소방청과 보건당국의 시설검사도 통과해야 한다. 최근에는 감지기, 자동화재탐지설비, 완강기 등 법정 소방장비 미설치로 적법화가 거부되는 사례도 빈번하다. 숙박업은 이용자의 생명과 안전이 직접적으로 연결되어 있기 때문에 이 부분은 매우 엄격하게 적용된다.
신고 과정에서는 ‘관광숙박업 등록’이 핵심이다. 등록을 위해선 사업계획서, 위생검사 통과증, 소방설비 점검 결과서, 건축물 대장 등이 필요하며, 통상적으로 수개월이 소요된다. 이 과정에서 문제가 생기면 등록이 보류되거나 거부될 수 있고, 이 경우 다시 이행강제금 대상이 되기 때문에 신중해야 한다.
정부는 2024년까지 한시적으로 일부 적법화 유예조치를 시행하고 있다. 특히 2020~2022년 사이에 허가된 시설 중 일정 요건을 충족하는 경우, 일정 기간 내 자진신고 시 행정처분을 면제받을 수도 있다. 이를 적극 활용하는 것도 중요하다.
생활형숙박시설, 임대업 관점에서 주의할 점
생활형숙박시설을 단순한 임대수익 창출 수단으로 보는 투자자가 많다. 하지만 이러한 접근은 매우 위험하다. 법적으로는 숙박업이지만 실질적으로 장기 임대를 통해 수익을 올리는 방식은 ‘용도 외 사용’에 해당하며, 앞서 설명한 이행강제금 및 영업정지 처분의 대상이 된다.
특히 부동산 투자 카페나 유튜브 등에서는 "호텔식 임대" 혹은 "장기투숙형 투자상품" 등의 이름으로 생활숙박시설 투자를 권유하는 콘텐츠가 많지만, 실제 법적 리스크를 제대로 설명하는 경우는 드물다. 임대업자로 등록한 후 사업자등록증만 내고 운영을 시작하면 된다고 생각하는 경우도 있으나, 이는 명백한 위법행위다.
생활형숙박시설을 운영하려면 일반 숙박업체와 마찬가지로 관할 행정기관에 ‘숙박업 등록’을 해야 하며, 위생법, 관광진흥법, 건축법, 소방법 등을 모두 준수해야 한다. 예를 들어, 아파트 형태로 지어진 숙박시설이라도 일반 거주자에게 월세 형태로 임대하는 순간, 숙박업이 아닌 ‘주택 임대업’에 해당하게 되어 법적 처벌 대상이 된다.
임대업 관점에서 가장 중요한 건 ‘합법적인 수익모델’이다. 정부도 무허가 숙소에 대한 집중 단속을 예고하고 있어, 단기 임대 플랫폼(에어비앤비 등)을 통한 운영도 점점 까다로워지고 있다. 따라서 단기 숙박이든 장기 임대든, 명확한 허가와 용도 구분을 반드시 지켜야 한다.
최근에는 일부 지자체에서 ‘생활형숙박시설 등록 요건 강화’ 및 ‘불법 임대자 신고포상제’를 시행하고 있어, 경쟁자나 입주민의 신고로 적발되는 사례도 많다. 이러한 리스크는 곧 수익률 하락으로 직결되므로, 처음부터 법적 요건을 충족시키는 방식으로 투자와 운영 전략을 수립해야 한다.
생활형숙박시설은 수익성 높은 부동산 상품이지만, 법적 규제와 행정처분의 위험이 동시에 존재하는 고위험 투자처다. 이행강제금, 적법화, 임대업 규정을 정확히 이해하고 대응하지 않으면 막대한 손실로 이어질 수 있다. 운영 중이거나 투자 예정이라면 반드시 관련 법령과 지침을 꼼꼼히 검토하고, 전문가의 자문을 받는 것이 중요하다.
