2024년 현재, 분양권을 가족 간에 증여하는 경우가 늘어나고 있습니다. 특히 부모가 자녀에게 미리 재산을 분산하고자 할 때, 분양권 증여는 유리한 선택으로 평가받고 있습니다. 하지만 분양권은 아직 완공되지 않은 ‘권리’ 상태이기 때문에, 그 평가 방법과 증여세 산정 기준이 까다롭습니다. 본 글에서는 2024년 세법 기준으로 분양권 증여 시 어떻게 절세할 수 있는지, 구체적인 평가 방법과 활용 전략을 자세히 살펴보겠습니다.
분양권 증여 시 시가 기준 평가법
분양권을 증여할 때 가장 먼저 고려해야 할 사항은 바로 증여재산의 평가 기준입니다. 국세청은 기본적으로 시가에 따라 증여세를 부과합니다. 시가란, 거래 당시의 실제 시장가격을 의미하며, 이를 판단하는 데에는 다음 두 가지 기준이 적용됩니다. 첫째, 유사매매 사례가 있을 경우 해당 매매가가 시가로 인정됩니다. 예를 들어, 같은 아파트 단지 내 동일 면적 분양권이 최근에 거래되었다면, 그 거래가액이 곧 증여재산의 시가가 됩니다. 이 경우 해당 실거래가를 기준으로 증여세가 산정되며, 국세청은 이를 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인합니다. 둘째, 유사사례가 없거나 드문 경우에는 감정평가가 필요합니다. 공인 감정평가사를 통해 받은 평가액이 시가로 인정되며, 이 또한 객관성과 신뢰성을 확보해야만 과세 당국에서 인정받을 수 있습니다. 감정가액은 일반적으로 시장가보다 낮게 산출되는 경우가 많아 절세에 도움이 될 수 있습니다. 요약하자면, 분양권 증여 시 절세를 원한다면, 거래가 드물어 감정평가를 이용할 수 있는 시점에서 증여를 진행하는 것이 전략적으로 유리할 수 있습니다.
2024년 증여세 공제·세율 기준 변화
2024년을 기준으로 증여세는 몇 가지 중요한 변화가 있었습니다. 가장 핵심은 공제 한도와 누진세율 구조입니다. 먼저, 직계존비속 간의 증여 시 공제액은 다음과 같습니다: - 성인 자녀에게 증여 시: 5천만 원 공제 - 미성년 자녀에게 증여 시: 2천만 원 공제 - 배우자에게 증여 시: 6억 원 공제 이 공제액을 초과하는 부분에 대해 누진세율이 적용되며, 증여 금액 구간별로 10%~50%의 세율이 붙습니다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 1억 원 상당의 분양권을 증여한다면, 5천만 원을 공제한 나머지 5천만 원에 대해 10%의 세율로 500만 원의 증여세가 부과됩니다. 또한 2024년부터는 비정기적인 고액 증여에 대한 과세 강화가 추진되면서, 국세청이 증여 신고 후의 시세 변동까지 추적하는 경향이 강해졌습니다. 따라서 증여 후 해당 분양권의 가치가 급등할 경우, 사후 조사가 들어올 가능성이 높아졌습니다. 이러한 점을 고려하면, 공제 한도를 최대한 활용하면서도 분양권 시가가 상대적으로 낮을 때 증여를 진행하는 것이 절세 전략에 핵심이라고 할 수 있습니다.
증여 타이밍과 전략적 감정평가 활용법
분양권을 절세하면서 증여하려면, 타이밍과 감정평가 활용이 무엇보다 중요합니다. 첫째, 분양권은 입주 전까지는 시가가 유동적입니다. 착공 초기 단계에서는 실거래가가 없는 경우도 많고, 청약 경쟁률에 따라 가치 변동도 큽니다. 이런 경우에는 감정평가 방식이 유리할 수 있습니다. 실거래가가 없거나 희소할 경우 감정평가를 통한 낮은 시가 산정으로 증여세를 줄일 수 있는 기회가 생깁니다. 둘째, 입주 직전이 되면 대부분 실거래가가 명확하게 형성되므로, 절세 효과는 줄어듭니다. 이 시점에서의 증여는 국세청이 실거래가 기준으로 과세를 진행할 가능성이 높으므로, 세 부담이 커질 수 있습니다. 특히 프리미엄이 붙은 인기 단지의 경우 실거래가가 매우 높게 형성되기 때문에 세금 부담은 더욱 커집니다. 셋째, 감정평가를 진행할 때는 두 곳 이상의 감정평가서를 제출하는 것이 유리할 수 있습니다. 국세청은 감정평가가 주관적 요소가 개입될 수 있음을 인지하고 있으므로, 복수 감정평가서로 시가 신뢰도를 확보하면 세무조사 리스크를 줄일 수 있습니다. 마지막으로, 증여세는 증여일이 속하는 달의 말일 기준으로 3개월 이내에 신고 및 납부해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있으니 주의가 필요합니다.
2024년 기준, 분양권 증여는 여전히 유효한 절세 수단이지만, 그만큼 평가 방식과 시기 선택이 중요합니다. 시세가 명확하지 않은 시점에 감정평가를 활용하거나, 공제 한도를 최대한 활용하는 등 전략적 접근이 필요합니다. 절세 효과를 극대화하기 위해서는 세무 전문가의 자문을 받는 것이 가장 현명한 선택입니다. 지금 분양권 증여를 고민하고 있다면, 오늘 소개한 절세 전략을 바탕으로 합리적인 판단을 내려보시길 바랍니다.
