주택 매매가격이 일시적인 조정 이후 추후 수도권을 중심으로 다시금 상승할 것이라는 주장이 나왔습니다.
25일 건설업계에 따르면 최근 현대경제원은 ‘신속한 공급 확대로 부동산시장 균형 달성 필요-수도권 부동산 경기 점검·시사점’이라는 보고서를 통해 “주택 매매가격이 일시적으로 조정받을 수 있으나, 향후 주택공급 부족과 가계대출 규제 약화 등에 상승할 것”이라고 전망했습니다.
이와 함께 ‘6·27 대출 규제’ 등 정부의 주택담보대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 지속성이 짧다는 주장도 제기됐다. 기존 연구에서는 대출 규제 등을 통한 수요 억제 정책의 효과는 짧게는 3~5개월, 길게는 12개월로 나타났습니다.
대출 규제는 부동산 시장의 안정화를 목표로 도입되지만, 현실에서는 규제 이후 오히려 집값 상승이 나타나는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 대출 규제 이후 실제 나타났던 집값 상승 패턴을 과거 사례를 중심으로 분석하고, 그 안에서 정책의 한계와 시장의 특성을 살펴보겠습니다.
대출 규제와 부동산 시장의 상관관계
대출 규제는 정부가 집값 상승을 억제하기 위해 가장 자주 사용하는 정책 수단 중 하나입니다. LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 같은 제도적 장치가 대표적인데, 원칙적으로는 대출 가능 금액을 줄여 가계의 무리한 차입을 방지하고 수요를 억제하는 데 목적이 있습니다. 하지만 역설적으로 규제가 강화될수록 단기적으로는 시장에 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나 집값이 오르는 경우가 많았습니다.
예를 들어, 2000년대 중반 이후 수도권을 중심으로 강력한 대출 규제가 도입되었을 때, 자금 조달이 어려워진 무주택자들은 내 집 마련을 미루는 대신, 이미 주택을 보유한 이들이 매물을 쉽게 내놓지 않으면서 공급이 부족해졌습니다. 이러한 구조적 문제는 ‘규제=집값 억제’라는 단순한 공식이 성립하지 않음을 보여줍니다. 실제로 규제는 일시적으로 수요를 눌렀지만, 장기적으로는 매물 부족과 심리적 불안으로 인해 가격 상승을 부추기는 결과를 낳았습니다.
또한 대출 규제가 강화될수록 자산가와 다주택자는 현금을 활용해 주택을 매입할 수 있었고, 상대적으로 자금력이 부족한 무주택 세대만 주거 사다리에서 소외되는 부작용이 나타났습니다. 이처럼 대출 규제와 집값의 상관관계는 단순한 인과가 아니라, 공급·수요·심리 요인이 복합적으로 작용하는 구조라는 점을 이해할 필요가 있습니다.
과거 사례로 본 대출 규제 이후 집값 상승 패턴
대출 규제 이후 나타난 집값 상승 패턴을 구체적으로 살펴보면 몇 가지 공통점이 발견됩니다. 대표적인 사례로 2010년대 초반과 2017년 이후를 들 수 있습니다.
2010년대 초반, 정부는 글로벌 금융위기 이후 과열을 막기 위해 수도권 전역에 걸쳐 강력한 LTV, DTI 규제를 도입했습니다. 초기에는 거래량이 줄어드는 효과가 있었지만, 시간이 지나자 공급 부족이 심화되면서 재건축 단지를 중심으로 집값이 다시 뛰기 시작했습니다. 이는 “규제가 곧 안정”이라는 믿음을 깨뜨린 대표적 사례였습니다.
2017년 이후에도 비슷한 흐름이 반복됐습니다. 당시 정부는 다주택자 양도세 중과와 함께 강력한 대출 규제를 병행했는데, 시장은 예상과 달리 집값이 더욱 상승하는 결과를 보였습니다. 이유는 명확했습니다. 규제 강화로 신규 진입자가 줄어드는 사이, 기존 보유자는 오히려 ‘버티기 전략’을 택했고, 시장에 나오는 매물은 급감했습니다. 여기에 저금리 환경이 맞물리며 자금력이 있는 투자자들이 현금을 활용해 주택을 매입하면서 가격 상승을 견인했습니다.
또한 규제가 강화될 때마다 “지금이 마지막 기회일지 모른다”라는 불안 심리가 퍼지면서 수요가 단기간에 몰리는 ‘풍선 효과’도 자주 나타났습니다. 수도권에 규제가 집중되면 규제가 상대적으로 약한 지방 도시로 자금이 이동해 집값을 자극했고, 이는 결국 전국적인 가격 상승으로 이어졌습니다. 즉, 대출 규제 이후 집값 상승 패턴은 단순히 수요 억제가 아닌 매물 잠김·심리적 불안·자금 이동이라는 복합적 작용의 결과라 할 수 있습니다.
앞으로의 시사점과 정책적 고려
대출 규제가 과거 여러 차례 시행되었음에도 불구하고 집값이 오히려 상승한 사례가 반복되는 이유는 무엇일까요? 핵심은 시장의 구조와 참여자들의 심리에 있습니다. 단순히 수요만 억제하는 방식은 장기적 안정성을 담보하기 어렵습니다. 특히 한국의 부동산 시장은 주택이 단순한 거주 수단을 넘어 투자·자산 증식 수단으로 여겨지는 특성이 강하기 때문에, 규제가 가져오는 결과는 언제나 예상과 달리 나타나곤 합니다.
따라서 앞으로의 정책은 대출 규제에만 의존하기보다는 공급 확대와 수요 분산을 동시에 고려할 필요가 있습니다. 예컨대 공공 주택 공급을 늘리거나 세제 정책을 통해 다주택자의 매물을 자연스럽게 시장에 유도하는 방식이 필요합니다. 또한 무주택자와 청년 세대가 실질적으로 혜택을 받을 수 있는 금융 지원책을 병행해야만 사회적 불평등을 줄이고 시장 안정성을 높일 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 정책의 일관성입니다. 대출 규제가 잦은 변화를 겪으면 시장은 불확실성에 휘둘리고, 그 불안 심리가 다시 가격 상승으로 이어집니다. 따라서 장기적 로드맵과 함께 예측 가능한 정책 운영이 필요합니다. 과거 사례가 보여준 것처럼, 단순한 대출 억제만으로는 집값을 안정시킬 수 없으며, 시장 참여자들의 행동 패턴을 고려한 정교한 정책 조합이 필수적입니다.
대출 규제는 분명히 부동산 시장 안정화를 위한 중요한 수단입니다. 그러나 과거 사례를 통해 알 수 있듯이 규제 이후 집값이 오히려 상승하는 패턴은 반복적으로 나타났습니다. 이는 규제가 단기적인 거래 억제 효과는 있었지만, 장기적으로는 공급 부족과 매물 잠김, 그리고 불안 심리를 자극하는 역할을 했기 때문입니다. 앞으로의 정책은 규제 중심에서 벗어나 공급과 수요를 함께 관리하는 방향으로 전환해야 합니다. 무주택자의 기회 확대, 다주택자의 합리적 매물 유도, 그리고 시장 참여자들이 불확실성에 흔들리지 않도록 하는 예측 가능한 정책이 필요합니다. 결국 대출 규제는 하나의 도구일 뿐이며, 그것만으로는 집값 안정을 달성할 수 없다는 점이 가장 중요한 교훈입니다.
