국유지에 인접한 토지를 소유하고 있는 경우, 일정 요건을 충족하면 '우선매수청구권'을 행사할 수 있다는 사실을 알고 계신가요? 최근 부동산 정책 변화와 함께 이 제도가 주목받고 있습니다. 특히 도시 재개발이나 공공개발이 활발히 이루어지는 지역에서는 국유지 거래의 기회가 중요한 이슈로 떠오르고 있습니다. 이번 글에서는 국유지와 관련된 우선매수청구권의 기본 개념, 활용 가능성, 그리고 정책 변화에 따른 실질적 영향까지 자세히 다뤄보겠습니다.
국유지란 무엇인가? (국유지 개념, 소유구조, 우선매수 대상)
국유지란 국가가 소유한 토지를 말하며, 공공 목적이나 행정 기능을 위해 보유되는 경우가 많습니다. 대표적인 예로는 도로, 하천, 공공청사 부지 등이 있으며, 이 외에도 일반재산으로 분류되는 국유지들은 일정 조건에 따라 민간에 매각될 수 있습니다. 특히 일반재산 중 ‘불용처리’된 국유지는 공공 필요성이 사라졌기 때문에 매각 대상으로 분류되고, 이 경우 인접토지 소유자는 우선매수청구권을 주장할 수 있습니다. 우선매수청구권은 특정한 자격을 갖춘 인접토지 소유자에게만 부여되며, 그 자격 요건과 절차는 「국유재산법」 및 기획재정부의 고시에 따라 정해집니다. 청구권이 인정되는 토지의 조건은 다음과 같습니다. 첫째, 국유지가 도로 등의 공공용이 아닌 일반재산일 것. 둘째, 해당 국유지가 장기간 미활용 상태일 것. 셋째, 인접토지와의 일체성 또는 활용 가능성이 존재할 것. 따라서 국유지라 해도 모든 토지가 매수 대상이 되는 것은 아니며, 반드시 법적 기준을 충족해야 합니다. 특히 실무에서는 토지의 지목, 용도지역, 접도 여부 등이 주요 판단 기준이 되므로, 신청 전 전문적인 검토가 필요합니다.
개발사업과 국유지 우선매수권 (재개발, 신도시, 공공개발 사례)
최근 들어 국유지와 관련된 우선매수청구권이 더욱 주목받는 이유는 ‘개발사업’ 때문입니다. 재개발, 재건축, 신도시 조성, 산업단지 조성 등 대규모 개발사업에서는 국유지가 사업지 내부에 포함되는 경우가 많고, 이때 인접한 토지 소유자는 우선매수의 기회를 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 수도권 지역에서는 제3기 신도시 개발과 함께 대량의 국유지가 재배치되거나 불용처리되고 있습니다. 이 과정에서 기존 인접토지 소유자들이 우선매수청구권을 통해 토지를 확보하여 토지 가치 상승효과를 누리는 경우도 있습니다. 특히 국유지가 ‘쪼개진’ 형태로 주변 민간 토지 사이에 포함된 경우, 일체성 확보를 위해 국유지 매입이 매우 중요해집니다. 서울 강북권의 한 재개발 사례에서는 도로 확장과 상업시설 조성을 위해 불용된 국유지를 인접 건물주가 매입하여 용적률 상향을 적용받은 사례가 있습니다. 이는 단순한 부지 확대를 넘어서 투자 수익률의 상승으로 이어졌습니다. 반면, 개발사업과 연계되지 않더라도 일부 국유지는 장기 미활용 상태로 방치되어 있어, 생활 기반시설 확보나 상업적 이용을 위해 인접토지 소유자들이 매수를 시도하는 경우도 많습니다. 특히 농촌 지역이나 소규모 도시의 경우, 국유지 매입 후 창고, 주차장, 임대용 부지 등으로 활용하는 사례가 늘고 있습니다.
최근 정책 변화와 실질적 영향 (법 개정, 절차 간소화, 기획재정부 지침)
2023년을 기점으로 국유재산과 관련한 여러 정책 변화가 있었으며, 이로 인해 우선매수청구권 제도 역시 현실적인 변화를 맞이하고 있습니다. 특히 기획재정부는 ‘비효율적 국유재산 정비’ 방침에 따라 불용 국유지 매각을 활성화하고, 우선매수 절차를 간소화하는 조치를 취하고 있습니다. 가장 큰 변화 중 하나는 신청 절차의 간편화입니다. 예전에는 공문 서류와 관할청 방문 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 했으나, 현재는 ‘국유재산정보시스템’을 통해 온라인으로 청구서 접수가 가능해졌습니다. 또한 ‘표준계약서’와 ‘신속 심사제도’가 도입되면서 행정처리 기간이 평균 30% 이상 단축되었다는 분석도 있습니다. 또한 2024년부터 시행된 일부 개정 법령에 따르면, 일정 금액 이하의 국유지 매각은 ‘감정평가 1회’만으로 가격이 확정되며, 이로 인해 인접토지 소유자의 가격 부담이 줄어들었습니다. 물론 이 같은 제도는 모든 국유지에 적용되는 것은 아니며, 여전히 공공개발 우선, 도시계획 우선의 원칙은 유지되고 있습니다. 하지만 인접토지의 활용가치를 높이고, 토지 일체성 확보를 위한 실용적 제도로서 우선매수청구권은 실질적인 수요자들에게 좋은 기회를 제공하고 있는 것이 사실입니다.
국유지 우선매수청구권은 단순한 ‘권리 행사’ 그 이상입니다. 적절한 시점에 정확한 정보를 바탕으로 청구한다면, 토지 가치 상승과 활용 범위 확장이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 특히 재개발·도시개발이 활발히 이루어지는 시기에는 국유지 활용 가능성이 커지기 때문에, 관련 법령과 지침을 꾸준히 살펴보는 것이 중요합니다. 공공기관의 발표나 기획재정부 고시, 국유재산관리시스템 등의 정보를 잘 활용하여 나만의 토지 전략을 수립해보세요.
