한강수계는 상수원을 보호하기 위한 규제가 매우 강력하게 적용되는 지역이지만, 동시에 수도권과 가까운 위치에 있어 개발 수요 또한 높은 지역입니다. 특히 구리시와 양평군은 수질보전 특별대책지역으로 분류되면서도 실거주 수요와 투자 수요가 꾸준히 존재합니다. 이 글에서는 실제로 구리·양평 지역에서 진행된 한강수계 내 신축 사례를 기반으로, 어떤 조건과 절차를 통해 건축 허가가 났는지를 분석하고, 예외 적용의 기준과 실전 전략까지 상세하게 정리합니다.
1. 구리시 사례: 상수원보호구역 내 단독주택 신축 성공 사례 분석
1) 배경
구리시는 한강 본류와 접해 있으며 대부분의 개발 가능한 토지는 상수원보호구역, 개발제한구역(그린벨트), 수변구역 등 다중 규제를 받고 있습니다. 특히 ‘한강수계법’ 적용 구간에서는 모든 개발행위가 제한되는 것으로 알려져 있지만, 특정 조건 충족 시 제한적 건축이 허용되는 사례가 늘고 있습니다.
2) 주요 사례 개요
- 위치: 구리시 토평동
- 지목: 대지
- 용도지역: 제1종 일반주거지역
- 기존 이력: 1985년 사용승인 받은 단독주택 존재, 이후 철거
- 진행 절차: 건축과 및 환경과 사전 상담 → 정화시설 설계 → 한강유역환경청 협의
- 결과: 2022년 9월 건축허가 승인
- 조건: 연면적 130㎡ 이하, 단독주택 용도 외 변경 금지, 정화조 관리계획 포함
3) 성공 요인
- 지목이 ‘대지’였고, 적법 건축 이력 존재
- 실거주 목적 단독주택
- 수질보전 계획서를 환경컨설팅 업체를 통해 제출
- 주민설명회를 자발적으로 진행하여 민원 방지
2. 양평군 사례: 자연녹지지역에서 농가주택 허가받은 케이스
1) 배경
양평군은 팔당호 상류에 위치하여 상수원보호구역, 수변구역, 수질보전특별대책지역, 자연환경보전지역이 중첩된 지역입니다. 특히 농업 기반 토지를 활용한 귀촌형 주택 수요가 높아 농가주택 형식의 인허가 사례가 늘어나고 있습니다.
2) 실제 진행 사례
- 위치: 양평군 강하면
- 지목: 대지
- 용도지역: 자연녹지지역
- 토지 면적: 420㎡
- 건축 내용: 주택 90㎡ + 창고 30㎡ + 태양광 설비
- 절차: 군청 사전 상담 → 정화시설 설계 → 환경청 협의 → 주민공람 → 조건부 승인
3) 성공 요인
- 주택과 농업시설의 복합 용도 활용
- 친환경 자재 및 설비 사용
- 사전 민원 방지 자료 배포
- 건축사와 환경 전문가의 협업
3. 구리·양평 지역 공통 적용 요건 분석
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대지 (임야, 전, 답은 전환 어려움) |
| 용도지역 | 자연녹지지역, 계획관리지역, 1종 일반주거지역 등 |
| 면적 | 330㎡ 이상 권장 |
| 정화시설 | 오수·폐수 정화, 우수 분리, 정화조 포함 설계 필수 |
| 기존 이력 | 건축물 사용승인 이력 존재 시 승인률 상승 |
허가가 어려운 조건
- 임야, 전답 지목
- 과거 불법건축 이력
- 하천으로부터 거리 제한 위반
- 정화 설계 미비
- 주민 민원 다수 발생 시
4. 절차 및 실무 전략
- 토지이용계획확인서 확인 → 상수원보호구역 여부 및 지목 확인
- 건축사 통한 기본 설계 및 정화 설계 포함
- 행위허가 신청 → 구청 건축과·환경과
- 환경청 간이환경영향평가 및 수질보전계획서 제출
- 공람 절차 → 주민 민원 대응 자료 준비
- 건축허가 승인 → 착공 신고
전문가 팁
- 건축사무소 + 환경컨설팅 병행
- 정화시설 설계는 법적 기준보다 상향 적용
- 주민협의와 설명회로 민원 차단
- 소유 필지 단독 사용 증빙 확보
결론: 한강수계 신축, 불가능이 아닌 ‘전략의 문제’
구리와 양평 지역은 엄격한 규제구역이지만, 전략적으로 접근하면 신축 가능성이 존재합니다. 지목, 과거 이력, 환경계획, 주민 의견까지 종합적으로 준비한 사례는 실제 건축허가로 이어졌으며, 이는 다른 한강수계 지역에도 동일한 방식으로 적용될 수 있습니다.
한강수계 신축은 불가능이 아니라, ‘정보와 준비가 있는 자만이 가능한 영역’입니다. 실거주자와 소형 투자자 모두 이번 사례를 바탕으로 자신에게 맞는 실현 전략을 설계해 볼 수 있습니다.
