강남구와 인접한 수도권 지역은 그린벨트(개발제한구역)로 지정된 땅이 많아 규제는 심하지만, 동시에 높은 미래가치를 지닌 곳으로 평가받고 있습니다. 특히 최근 몇 년 사이 이축권을 활용한 신축 사례가 늘어나면서, 그린벨트 토지에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다. 본 글에서는 강남구 인접 지역의 대표적 신축 사례를 중심으로 이축권의 개념과 투자가치, 그리고 지자체별 차이에 대해 상세히 살펴봅니다.
이축권이란 무엇인가? 강남구 인접 지역에서의 활용
이축권이란 개발제한구역 또는 도시계획구역 내에서 철거 대상이 된 건축물의 권리를 다른 부지로 이전하여 건축할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해, 기존에 있던 건물을 철거하면서 그 권리를 일정한 기준에 따라 타 토지로 옮겨 새로운 건축을 할 수 있는 제도입니다.
이축권은 보통 철거 당시 법적 허가를 받은 합법 건물이어야 하며, 해당 지자체의 심의를 거쳐 적법하게 인정받아야 합니다. 특히 강남구 인접 지역(예: 송파구 외곽, 성남시 수정구, 하남시 일부 지역 등)은 그린벨트가 광범위하게 지정되어 있음에도 불구하고, 서울 접근성과 인프라 면에서 우수하여 이축권을 활용한 신축이 활발한 편입니다.
예를 들어 하남시 감일동과 성남시 복정동 인근에서는 이축권을 활용해 소형 단독주택 또는 전원형 주택단지 형태로 개발이 진행된 사례가 있으며, 일부는 준주거지역 또는 계획관리지역에 이축권을 옮겨 실거주 또는 임대 목적의 건축으로 이어졌습니다.
그린벨트 내 이축권 신축 사례와 투자가치
최근 강남구와 가까운 지역에서 이축권을 이용해 신축된 사례는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째는 개별 주택 신축 사례, 둘째는 소규모 주택단지 또는 창고시설 개발입니다.
성남시 수정구 위례신도시 인근에서는 2023년에 이축권을 활용한 단독주택 3채가 계획관리지역 내에서 합법적으로 신축되었습니다. 기존 철거 대상 건축물의 건폐율과 용적률을 그대로 적용받아, 해당 부지에서는 일반적인 방식으로는 불가능한 건축이 가능했습니다. 토지주는 2020년경 해당 이축권을 약 1억 5천만 원에 매입했으며, 현재 신축 건물은 약 7억 원대에 실거래되고 있습니다.
하남시 창우동에서는 공장 이축권을 활용해 소형 창고 단지가 조성되었는데, 이는 주거지와 인접하지 않고, 교통이 좋은 외곽지역에 위치하여 물류·창고 수요를 만족시킨 사례입니다. 이 경우에도 기존 허가 면적 및 용도를 고려해 건축이 가능했고, 투자 대비 수익률은 연 6~8% 수준을 기록한 것으로 나타났습니다.
지자체별 차이와 건축 허가 시 유의점
그린벨트와 관련한 건축 허가는 지자체마다 세부 기준이 다르기 때문에 주의가 필요합니다. 특히 강남구 인접 지역에서는 행정구역별로 허가 관행, 심의 절차, 이축권 유효기간 인정 방식 등이 상이합니다.
성남시는 비교적 보수적인 기준을 유지하면서도, 계획관리지역 내에는 합법적인 이축권 신축을 적극 허가하는 편입니다. 하남시는 이축권을 활용한 전원주택 및 창고시설 개발을 활발히 허용하고 있으며, 시 자체적으로 가이드라인을 마련해 민원 발생을 최소화하고 있습니다. 강동구, 송파구 등은 서울 관할로, 개발제한구역 내 건축 자체가 극도로 제한되어 있으며, 이축권 활용도 거의 불가능한 편에 속합니다.
이축권은 개발행위허가, 건축허가, 이전계획승인 등 복수의 절차를 동시에 따라야 하며, 중간에 변경이나 조건 불일치가 생기면 허가가 취소될 수 있습니다. 이축권 이전은 대부분 계획관리지역 또는 생산관리지역 내에서만 허용되며, 농림지역, 보전지역 등에서는 건축 불가능합니다. 세금 문제도 간과해서는 안 됩니다.
강남구 인접 지역의 그린벨트는 높은 규제 속에서도 이축권이라는 제도를 통해 합법적인 건축이 가능한 몇 안 되는 영역입니다. 특히 하남, 성남, 광주 등에서는 이러한 이축권을 활용한 신축 사례가 꾸준히 늘고 있으며, 이에 따라 투자가치도 상승하고 있습니다. 다만, 지자체마다 규정이 다르며 허가 절차가 복잡하므로 전문가의 조언을 반드시 참고해야 합니다. 이축권 활용은 단순한 단기 투자가 아닌, 법률과 실무의 교차점에서 움직이는 전략적 자산 운용 방식으로 이해하는 것이 바람직합니다.
